建筑物区分所有权

一、概念

建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。这种权利是一种复合性权利，包括专有权、共有权和成员权。

建筑物区分所有权

二、法律特征

复合性：建筑物区分所有权由专有权、共有权和成员权构成，是一个独立的、统一的、整体的权利。

专有权的主导性：专有权是区分所有权的核心，共有权和成员权附随于专有权，专有权的转让会导致共有权和成员权一并转让。

权利与义务的统一性：业主对共有部分享有权利的同时，也需承担相应的义务，不得以放弃权利为由拒绝履行义务。

三、《民法典》相关规定

专有权：

业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

专有部分需具备构造上的独立性、利用上的独立性，并能够登记成为特定业主所有权的客体。

专有部分的范围包括住宅、经营性用房等，以及规划上专属于特定房屋的露台等。

共有权：

业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

共有部分包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶、公共通道、消防设施、小区绿地、道路、停车位等。

因利用共有部分产生的收益（如广告收入、停车费等）扣除合理成本后，属于业主共有。

成员权：

业主对建筑物的整体享有成员权，包括参与业主大会、共同管理小区事务等权利。

权利转让：

业主转让建筑物内的住宅或经营性用房时，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

四、案例分析

在实际案例中，建筑物区分所有权纠纷常涉及以下问题：

共有部分的使用与收益：如小区内停车位的归属与收益分配问题。根据《民法典》第275条，规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人约定，但占用业主共有道路或其他场地的车位属于业主共有。

专有部分的优先购买权：建筑物区分所有权人对专有部分的处分不需经其他业主同意，其他业主也无优先购买权。

共有部分的专有使用权：如开发商在出售商品房时保留某些共有部分（如地下停车场）的所有权，并在该部分设立专有使用权。

总结

建筑物区分所有权是现代物业管理中重要的法律制度，旨在平衡业主对专有部分的独立权利和对共有部分的共同管理义务。《民法典》及相关司法解释为处理此类纠纷提供了明确的法律依据。