买二手房注意事项

购买二手房时，需从房源筛选、产权核查、房屋状况、交易流程、合同签订等多方面谨慎考量，避免后续纠纷。

买二手房注意事项

以下是详细的注意事项：

一、产权核查：确认房屋权属清晰

查看房产证与产权人

要求卖方提供房产证原件，核对房产证上的房屋地址、面积、用途等信息是否与实际一致，产权人姓名是否与身份证匹配。

若房产证为共有产权（如 “共同共有”“按份共有”），需所有共有人同意出售并签字，避免单独处分导致合同无效。

核查房屋性质

经济适用房需满 5 年才能上市交易，且可能涉及土地出让金；

房改房需确认是否已购公有住房，是否需补缴费用。

区分商品房、经济适用房、房改房、回迁房等性质：

查询抵押、查封情况

到当地不动产登记中心申请 “不动产登记信息查询”，确认房屋是否存在抵押、司法查封等限制交易的情况。若有抵押，需明确卖方是否能在过户前解除抵押。

二、房屋状况：实地勘察避免隐患

结构与质量检查

查看墙体、天花板是否有裂缝、渗水痕迹，卫生间、厨房的防水是否完好（可通过楼下邻居了解是否有漏水情况）。

检查房屋是否为危房、是否擅自改动结构（如拆除承重墙），此类房屋可能存在安全隐患且无法通过验收。

设施与装修情况

测试水电燃气、供暖、门窗、管道等设施是否正常运行，记录老化或损坏的部件，协商维修或赔偿责任。

若房屋为装修房，需明确装修标准、家具家电是否附赠（需在合同中列明品牌、型号），避免交房时产生纠纷。

居住环境与周边配套

了解小区物业资质、物业费标准、停车管理等，观察小区安保、绿化、噪音（如临近马路、工地）等情况。

确认周边学校、医院、交通等配套是否符合需求，避免卖方虚假宣传。

三、交易流程：规范操作防风险

资金监管与付款方式

定金：签订合同时支付（一般不超过总房款 20%），需明确违约条款；

首付：过户前支付，需在合同中约定支付时间和比例；

尾款：交房或过户后支付，可通过银行贷款或现金结算。

建议通过银行或第三方平台进行资金监管，避免直接向卖方支付大额款项。常见付款流程：

若卖方要求提前支付房款用于解抵押，需通过资金监管确保资金安全，避免 “钱房两空”。

户口迁移问题

若房屋涉及户口挂靠（如学区房），需在合同中明确卖方需在交房前将户口迁出，约定逾期迁出的违约金（如每日按总房款的 0.1% 计算）。

税费与交易成本

了解二手房交易税费构成（如契税、增值税、个人所得税、中介费等），明确税费承担方（通常买方承担契税，卖方承担增值税和个税，但可协商）。

计算房屋年限：房产证满 2 年可免增值税，满 5 年且为卖方唯一住房可免个税，减少交易成本。

四、合同签订：细节明确无歧义

必备条款清晰

合同需列明房屋地址、面积、产权人、成交价、付款方式、交房时间、过户时间、违约责任等核心条款，避免口头约定。

示例：“卖方应于 2025 年 X 月 X 日前将房屋交付买方，逾期交房每日按总房款的 0.05% 支付违约金。”

违约责任细化

明确双方违约情形及赔偿标准，如卖方毁约需双倍返还定金，买方逾期付款需承担利息；若因政策变化导致贷款失败，需约定解决方案（如全款购房或解除合同）。

附件与补充协议

附上房产证复印件、产权人身份证明、物业交割清单（水电气物业费结清证明）等附件，对口头承诺（如赠送家具、维修责任）签订补充协议并签字盖章。

五、其他注意事项

中介选择与费用

选择正规中介（查看营业执照、备案证书），明确中介费支付方式（一般为总房款 1%-3%），避免 “低价揽客、中途加价”。

拒绝中介推荐的 “阴阳合同”（低报成交价避税），可能面临法律风险和贷款额度不足的问题。

交房与物业交割

交房时需现场查验水电气暖余额、物业费、有线电视费等是否结清，办理过户手续（如燃气户名变更）。

交接钥匙、门禁卡等物品，确认房屋内无卖方遗留物品。

总结：核心原则

产权优先：务必核实产权归属，避免购买产权不清晰的房屋；

书面约定：所有承诺落实到合同，明确责任与违约条款；

资金安全：通过监管账户支付款项，减少直接交易风险；

细节把控：从房屋质量到周边配套，实地勘察不遗漏。

若对流程不熟悉，可咨询专业律师或房产顾问，降低交易风险