【土地增值税】是什么

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

【土地增值税】是什么

一、土地增值税的征收范围

转让国有土地使用权：包括通过出让、转让等方式将国有土地的使用权从一方转移到另一方的行为。

地上建筑物及其附着物：主要是指在土地上建造的各种房屋、构筑物等，例如住宅、商业用房、工业厂房等，以及与房屋不可分割的各种附属设施或一般不单独计算价值的配套设施。

取得收入：这里的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。例如，以房地产进行投资、联营，将房地产转让到所投资、联营的企业中，这种行为实质上也是一种转让行为，如果投资、联营的企业从事房地产开发或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营，那么应当征收土地增值税。

二、土地增值税的计税依据

土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定的扣除项目金额后的余额。具体计算公式为：增值额 = 转让房地产的收入 - 扣除项目金额

三、扣除项目

扣除项目主要包括以下几个方面：

取得土地使用权所支付的金额：包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。例如，通过出让方式取得土地时支付的土地出让金及相关手续费。

房地产开发成本：这是在房地产开发过程中实际发生的各项成本，包括土地征用及拆迁补偿费（如土地平整费用、拆迁安置补偿费用等）、前期工程费（如规划、设计、项目可行性研究等费用）、建筑安装工程费（即房屋建筑主体工程和各种配套设施的建设安装费用）、基础设施费（如开发小区内道路、供水、供电、供气等基础设施建设费用）和公共配套设施费（如开发小区内为居民服务的非营利性公共配套设施建设费用）等。

房地产开发费用：包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。不过，在计算土地增值税时，这部分费用的扣除有一定的限制。如果能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除，但最高不能超过利息加取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。

与转让房地产有关的税金：主要包括在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税等。对于房地产开发企业，其印花税已经计入管理费用中扣除，不再单独作为税金扣除；对于非房地产开发企业，印花税可以作为扣除项目单独扣除。

财政部确定的其他扣除项目：对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%扣除。这一规定主要是为了鼓励房地产开发，同时也考虑到房地产开发的风险和资金投入等因素。

四、税率

土地增值税采用四级超率累进税率，具体如下：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

这种超率累进税率的特点是，增值额占扣除项目金额的比例越高，适用的税率也越高，这样可以更好地调节房地产开发和转让过程中的收益分配，防止房地产市场的过度投机和暴利行为。

五、土地增值税的作用

调节土地增值收益分配：土地增值税通过调节土地增值收益，使国家能够参与土地增值收益的分配，防止土地增值收益被少数人独占，从而维护国家的土地所有者权益。

规范房地产市场交易行为：它对房地产开发和转让行为起到一定的约束作用，避免房地产市场的过度投机和不合理开发，促进房地产市场的健康发展。

增加财政收入：土地增值税是国家财政收入的一个重要来源，这些收入可以用于基础设施建设、社会保障等公共事业，促进社会经济的全面发展。

总之，土地增值税是一种重要的财产税，它在调节土地增值收益分配、规范房地产市场秩序、增加财政收入等方面发挥着重要作用。